техническая сделка что это такое
Разбор: что такое внебиржевой рынок, и какие сделки там совершают
Биржа – далеко не единственное место, где инвесторы могут совершать операции с акциями и другими активами. В том случае, если два контрагента хотят договориться напрямую на специальных условиях, они могут использовать так называемый внебиржевой рынок (Over The Counter, OTC).
Сегодня мы поговорим о том, как этот рынок устроен, чем отличается процесс совершения сделок на нем, и зачем здесь нужен биржевой брокер.
Примечание: внебиржевой рынок – это инструмент для опытных инвесторов, которых почему-то не устраивают условия сделок, которые они могут получить на бирже. Для совершения сделок на внебиржевом рынке понадобится открыть брокерский счет онлайн.
Что такое Over The Counter
Это децентрализованные рынки для совершения операций без посредников. Сделки на них проходят напрямую между двумя контрагентами. Для этого используется телефон, email, или специализированный софт (например, терминал Bloomberg).
На рынке OTC дилеры выступают в роли маркетмейкеров – участники объявляют цену, за которую готовы купить или продать определенный актив. Сделка проходит между двумя участниками, при этом другие игроки рынка не могут знать, по какой цене она была совершена.
Чем торгуют на внебиржевом рынке
На внебиржевом рынке инвесторы могут совершать операции с активами различных типов: от акций до всевозможных бондов, деривативов и структурных продуктов. Часто информации о конкретных финансовых инструментах в открытых источниках практически нет.
Соглашение, по которому проходит сделка, отличается от стандартного договора купли\продажи финансовых инструментов на бирже. В нем стороны согласуют такие условия, как цена покупки или продажи, вид инструмента, а также, возможные дополнения.
Риски
Устройство OTC-рынков подразумевает значительно более высокую степень риска. В частности, здесь есть риски контрагента – то есть вероятность того, что одна из сторон сделки обанкротится до того, как выполнит свою ее часть или не сможет сделать это в будущем.
Непрозрачность рынка OTC также способствует росту уровня риска. К примеру, во время ипотечного кризиса в США в 2007-2008 годах многие деривативы CDO (Collateralized Debt Obligation — облигации, обеспеченные долговыми обязательствами) и CMO (Collateralized Mortgage Obligations — облигации, обеспеченные ипотечными обязательствами) – торговались исключительно на рынке OTC.
Банки выпускали CDO на основе плохих жилищных кредитов, выданных людям, которые не могли их оплачивать или внесли минимальный первоначальный взнос. С развитием кризиса на рынке недвижимости США, такие финансовые инструменты стали токсичными, держатели массово пытались от них избавиться. Однако упавшая почти до нуля ликвидность сделала решение этой задачи крайне сложным.
Зачем нужен брокер
Чтобы избежать подобных ситуаций, инвесторам необходимо тщательно просчитывать возможные риски или привлекать специалистов, которые смогут это сделать. В этом как раз и заключается роль биржевого брокера при проведении таких сделок. В рамках внебиржевого рынка компания может быть как брокером, так и расчетным центром, помогая оценивать все риски.
К примеру, ITI Capital оказывает услуги сопровождения внебиржевых сделок с акциями, еврооблигациями, форвардными или опционными контрактами, структурными продуктами, РЕПО. Мы проводим сделки любой сложности с большим количеством финансовых инструментов.
Как определять технические цели по сделке
Изучив основы технического анализа, трейдер сталкивается с проблемой практического применения, которую можно разделить на несколько частей:
— обучение комплексному анализу, включающее различные методы (классические индикаторы, графические фигуры, паттерны Price Action, торговля по стакану и т.д.);
— умение правильно определить момент, когда следует войти в сделку;
— поиск методов и инструментов теханализа, которые лучше всего работают для определенных акций;
— понимание, где и когда зафиксировать прибыль или ограничить убыток по сделке.
Чтобы торговля на рынке акций приносила положительный результат на длинной дистанции необходимо научиться вовремя закрывать каждую позицию. Рассмотрим, как с использованием теханализа можно выгодно зафиксировать прибыль или ограничить потери.
Уровни (линии) поддержки и сопротивления
Горизонтальные уровни поддержки и сопротивления выступают одними из самых надежных ориентиров для закрытия позиции. Если цена достигла серьезного уровня, то шансы на разворот или хотя бы отскок/откат существенно возрастают. Это означает, что можно частично или полностью фиксировать прибыль.
Подробнее про определение ключевых уровней читайте в нашем материале: Как определять уровни поддержки и сопротивления
Успешный пробой уровня говорит о том, что тренд сохраняется. В этом случае позволяйте прибыли расти до следующего уровня.
Но если цена разворачивается и пробивает уровень в обратную от прогноза сторону (ложный пробой), то фиксируйте более скромную прибыль.
Может случиться так, что через некоторое время после открытия позиции цена пойдет против прогноза, не достигнув первой цели по прибыли. Тогда возможны два варианта выхода из сделки:
— безубыток (закрыть позицию по цене открытия позиции);
— небольшой убыток по короткой (длинной) позиции после пробоя ключевого уровня сопротивления (поддержки), при этом цена стоп-заявки может быть несколько выше (ниже) уровня для исключения ситуации ложного пробоя.
Линии поддержки и сопротивления отличаются от горизонтальных уровней тем, что они строятся под наклоном по минимумам и максимумам на графике. Они актуальны при сильном трендовом движении, когда горизонтальные уровни поочередно пробиваются.
Если цена пробивает линию поддержки восходящего тренда, то общей рекомендацией будет выходить из длинной позиции. Пробой линии сопротивления падающего тренда — сигнал на закрытие короткой позиции.
Технические индикаторы
Технические индикаторы подразделяются на трендовые инструменты и осцилляторы. Индикаторы тренда эффективны при наличии тенденции, а осцилляторы подают надежные сигналы в боковике (флэте). Классические сигналы индикаторов часто подходят как для открытия, так и для закрытия позиции.
Подробно про индикаторы и подаваемые ими сигналы вы можете прочитать в нашем материале: Все технические индикаторы торговой системы QUIK
1. Классические сигналы
Сигнал на покупку по одному из самых популярных трендовых индикаторов ADX возникает, когда линия «быков» пересекает линию «медведей» снизу-вверх. При этом кривая силы тренда ADX должна находиться в комфортном диапазоне 20-50%. Данный сигнал можно использовать для закрытия короткой позиции. Сигнал на продажу по ADX возникает при обратном пересечении зеленой и красной линий.
Предположим, вы совершаете спекулятивные сделки в пределах боковика или не желаете «пересиживать» коррекцию в рамках тренда, вовремя забрав прибыль. Тогда для выхода из длинной позиции можно использовать сигнал по осциллятору RSI: пересечение кривой показателя 70% сверху-вниз. Сигнал на закрытие короткой позиции (покупка) возникает при пересечении кривой RSI 30% снизу-вверх.
Отметим, что для отслеживания сигналов по осцилляторам могут использоваться другие границы, не только 30% и 70%. Например, 20% и 80% считаются границами зон критической перепроданности и перекупленности. Чем шире границы, тем сложнее осциллятору в них попасть и тем надежнее сигнал.
2. Дивергенция
Есть одно исключение, когда осцилляторы могут говорить о смене тренда наряду с трендовыми индикаторами — дивергенция. Это сигнал осциллятора, указывающий на серьезную коррекцию или разворот тенденции.
В случае «медвежьей» дивергенции локальные максимумы на ценовом графике растут, а на графике осциллятора падают. Считается, что цена устанавливает новый экстремум не за счет притока покупателей, а из-за отсутствия продавцов. То есть инициатива постепенно переходит к продавцам. «Медвежья» дивергенция считается сильной, если осциллятор находятся в зоне перепроданности (70-100% для RSI, 80-100% для стохастика).
«Бычья» дивергенция показывает обратную ситуацию на рынке. Минимумы на ценовом графике падают, а на графике осциллятора растут. Это сигнал о затухающем импульсе снижения и слабости продавцов.
3. Трендовые осцилляторы
Существует класс показателей, совмещающих в себе свойства трендовых показателей и осцилляторов — это трендовые осцилляторы. Одним из таких является MACD, который может выявлять дивергенции наряду с обычными осцилляторами.
На графике ниже представлен классический сигнал на покупку по MACD (преодоление быстрой линией медленной) в совокупности с «бычьей» дивергенцией.
4. Индикаторы подходящие только для закрытия сделок
Примеры выше показывают, что всегда можно выйти из сделки, используя классические сигналы индикаторов. Но важно помнить о специфике отдельных инструментов. К примеру, индикатор Parabolic SAR (параболик) лучше использовать исключительно для закрытия позиций. Сигналы параболика слишком грубые и не подходят для входа в сделку, так как отбирают значительную часть потенциальной прибыли.
Нужно понимать, что для закрытия сделок допускается использование более чувствительных настроек индикаторов. В этом случае показатели быстрее реагируют на изменение цен, позволяя вовремя забрать прибыль с минимальными рисками. Но для открытия сделки подобные сигналы могут быть недостаточно надежными.
Рассмотрим пример с двумя экспоненциальными скользящими средними (EMA). В качестве периодов возьмем 7 и 10. При таких чувствительных настройках сигнал на продажу EMA может указывать на обычную коррекцию. Поэтому для открытия короткой позиции такой сигнал ненадежен. Но для закрытия длинной позиции он подойдет, так как трейдер избавляется от избыточного риска и может совершать перспективные сделки по другим бумагам. К покупке акций он может вернуться при появлении надежного сигнала на покупку.
Важно понимать, что слишком чувствительные настройки могут генерировать много ложных сигналов и не подойдут даже для закрытия сделок. Найти баланс помогут эксперименты и опыт.
Цена акций Сбербанка (график ниже) находится в восходящем тренде, который в определенный момент переходит во флэт. Перед остановкой тренда срабатывает сигнал на продажу EMA: 7-периодная линия пресекает 10-периодную линию сверху. Трейдер фиксирует прибыль по цене 225 руб., а через три недели вновь покупает акции после надежного сигнала (пробой линии сопротивления). В данном примере трейдер избавился от временно неинтересных бумаг, а также исключил небольшие риски разворота тенденции.
Классические фигуры теханализа и другие паттерны
Фигура технического анализа подает сигнал на вход в сделку при пробое одной из ее линий (либо определенной линии). Но что касается закрытия позиции, то общепринятых сигналов нет. Для многих графических моделей потенциал движения в теории равен высоте фигуры. Таким образом, измерив расстояние, можно определить для себя точку фиксации прибыли.
Рассмотрим свечные формации Price Action. Их применение для закрытия сделок также ограничено. При появлении паттерна, противоречащего открытой сделке, лучше закрыть позицию, не дожидаясь пока прибыль уменьшится.
Часто для выхода из позиции, открытой согласно любому паттерну на графике, используются уровни поддержки/сопротивления, либо технические индикаторы. В этом случае уровень (индикатор) должен быть взят с таймфрейма не младше того, на котором обнаружена фигура. К примеру, если фигура «Голова и плечи» сформировалась на дневном графике, то уровень поддержки для фиксации прибыли определяется на таймфрейме день или старше (неделя, месяц).
Закрытие позиции по стакану цен
При торговле на краткосрочной дистанции для определения момента закрытия позиции имеет смысл использовать данные биржевого стакана. Прежде всего здесь интересны крупные объемы заявок, размещенные против общего трендового движения. Это могут быть объемы на закрытие позиций спекулянтами или просто заявки крупных участников.
Крупный лот может оказаться препятствием для продолжения импульса и спровоцировать откат в обратном направлении. Вблизи экстремумов или значимых технических уровней его появление должно насторожить трейдера и заставить задуматься о фиксации прибыли или ее части.
Ориентироваться на такой сигнал имеет смысл при торговле на горизонте не больше торговой недели. Чем крупнее объемы в стакане, тем более значим такой сигнал. Наиболее эффективно отслеживание стакана для внутридневной торговли и свинг-трейдинга.
Дополнительные советы
1. Заранее ограничивайте убытки
После открытия сделки цена может пойти в противоположную от прогноза сторону. В этом случае необходимо оперативно ограничить убыток. Надежное решение проблемы по своевременному и быстрому выходу из убыточной сделки — выставление стоп-заявки одновременно с открытием позиции.
Цена стоп-заявки может быть выставлена на уровне поддержки (сопротивления), либо вручную передвигаться по линии поддержки (сопротивления). Используйте возникающие технические сигналы вместо стоп-лосса только если они возникают раньше, чем должна сработать стоп-заявка. Это необходимо для минимизации рисков высоких потерь.
Важно понимать, что от цены стоп-лосса зависит допустимый объем позиции. Предположим, вы покупаете акции по 1000 руб., выставляя стоп-лосс на уровне поддержки 950 руб. Риск на сделку составляет 5%.
Для большинства трейдеров такой риск может быть высоким, значит, заходить на всю сумму на счете нельзя. К примеру, при допустимом риске в 1% нужно рассчитать количество акций, которое в стоимостном выражении будет эквивалентно 20% от депозита.
2. Открывайте сделки, потенциальные прибыль которых выше потенциального убытка. Данная рекомендация не является однозначной, но помогает избегать сделок с низким потенциалом прибыли.
3. Фиксируйте прибыль частями. Если вы не уверены, что цена продолжит движение в сторону прогноза, зафиксируйте часть прибыли. Доля позиции к закрытию, а также количество разбиений зависит от личных предпочтений и вашей торговой системы.
4. Потери являются лишь частью вашей торговой статистики. Главное, чтобы прибыль обгоняла убыток на длинной дистанции.
БКС Брокер
Последние новости
Рекомендованные новости
Главное за неделю. Инфляция разогналась, Илон Маск выходит в кэш
Итоги торгов. Геополитический дисконт возвращается в рублевые активы
Оценка акций IT-сектора. Как оценить бумаги производителей «железа» и «софта»
Несправедливо забытые акции. Подборка №3
Новое имя на СПБ: TaskUs — бизнес, повышающий эффективность Netflix, Facebook и Uber
Вы точно видели эти бренды в супермаркетах. Узнаем, как в них инвестировать
Аналитики BCS Global Markets отвечают на ваши вопросы. Выпуск 14
Alibaba и JD взяли рекордную кассу на распродажах. Как высоко поднимутся акции
Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru
* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.
Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.
Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.
Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег
При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.
Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.
Содержание
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
Пример альтернативной сделки
Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.
При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.
Виды альтернативных сделок
Риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.
1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.
«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».
4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.
Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.
При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
Налоги при альтернативной сделке
Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.
Особенности альтернативных сделок
При ипотеке
Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.
«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.
По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.
Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.
При нахождении сторон в разных городах
Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.
«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.
С материнским капиталом
Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.
«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».