точечная застройка что значит
Точечная застройка: мировой опыт и мнение экспертов
При планировании застройки обязательно справедливое соблюдение баланса прав граждан. Один из инструментов грамотной градостроительной политики — создание проекта планировки территории с учетом нормативов по плотности застройки, расчетных параметров обеспеченности дорогами, инженерной и социальной инфраструктурой, скверами и парками, санитарно-защитными зонами и т. д.
Тем не менее такой подход уже на протяжении лет фактически не работает. Точечную застройку обсуждают уже давно, эту проблему пытались решить еще в 2014 году: вопрос рассматривали на заседаниях Общественных экспертных советов, создавались координационные советы, проходили митинги также под организацией КПРФ.
С другой стороны комплексная застройка во Владивостоке тоже развивается с большим трудом, достаточно посмотреть на запретные зоны на карте Владивостока. Застройщикам приходится буквально «вгрызаться» в охранные зоны Минобороны и судится за земельные участки под строительство. Сейчас, например, рассматривается дело с участием ООО «ДНС Девелопмент» по земельному участку в районе завода Варяг.
На изображениях зеленым цветом обозначены зоны с особыми условиями. Источник: Геоинформационная система.
Специально для сайта 111BASHNI.RU вопрос уплотнительной застройки прокомментировала управляющий партнер московской компании Центр городских проектов Штаб, методолог городских исследований, Лёля Жвирблис:
«При точечной застройке остро начинает стоять проблема с парковками. Мы их только упорядочиваем, что иногда вызывает определённое раздражение, если количество мест уменьшается. Всё-таки приоритет отдаём пешеходам и общественному транспорту. Но, к сожалению, проблемы геттообразных районов в России, в которые превращается точечная застройка, решить только динамитом. Нюансы, о которых я говорю, делают такие районы лишь капельку лучше. Другие типичные проблемы точечной застройки в России:
В результате смерти на дорогах, плохое образование у детей, сложности с вызовом скорой, у людей нет ощущения, что двор — это их двор и там грязно, и всем плевать, растёт чувство опасности. Всем хочется уехать.
У точечной застройки есть и плюсы. Если она человеческого масштаба, с живыми первыми этажами, где размещается малый бизнес, если она эстетичная и сделана с уважением к сложившемуся историческому ландшафту, то в ней нет ничего плохого».
Если рассматривать мировой опыт уплотнительной застройки, то можно привести в пример город Ванкувер, который возглавляет или почти возглавляет рейтинги консалтинговой компания Mercer, журнала Forbes и исследовательской группы Economist Intelligence Unit. Отчасти, согласно исследованию урбаниста Чарльза Монтгомери, успех уникального ванкуверского эксперимента объясняется тем, как мегаполис отвечает на «биофилические» потребности жителей.
Новый облик культурно-делового центра во многом определен местной страстью к красивым видам. Несмотря на темные зимы, почти никто в городе не стремится, чтобы окна выходили на юг, где сквозь дождевые облака изредка проглядывает солнце. Жители Ванкувера подсознательно обращают взоры на север и запад — горы, влажный лес и океан, в общем, естественное природное разнообразие. Проект любой постройки, которая закроет вид на горы Норт-Шор, воспринимается с негодованием.
Градостроители приняли ряд нормативных актов, регулирующих, какой должна быть линия горизонта в культурно-деловом центре: обязательна серия «коридоров», обеспечивающих вид на горы с разных точек в южном направлении. Планировщики вынуждают некоторых застройщиков менять ориентацию небоскребов для сохранения этого принципа.
Несоответствие между желанием жителей небоскребов получить красивый панорамный вид из окна и общим правом видеть горы определило стандарты местной архитектуры, как беспокойство по поводу затенения небоскребами соседних зданий продиктовало форму нескольких поколений небоскребов на Манхэттене.
Закон о зонировании 1916 года, принятый в Нью-Йорке, описал правила, которых должны придерживаться архитекторы при разработке проекта высотки. В частности, регламентировалась форма небоскреба: достигнув определенной высоты, здание должно отступить от улицы вглубь квартала, давая доступ свету и воздуху. Этим объясняется ступенчатая форма легендарной башни на Манхэттене. Вертикальный дизайн зданий в Ванкувере был позаимствован не из Нью-Йорка, а из перенаселенного Гонконга 1980-х.
В условиях дефицита пространства градостроители пытались справиться с ростом численности населения при помощи метода, который можно назвать максимальной укладкой. Несколько уровней магазинов и предприятий сферы услуг были объединены в массивные комплексы, над которыми строили 5, 6 и больше жилых высоток. В некоторых таких комплексах даже из окон 30-го этажа вид на окрестности был закрыт другими зданиями.
В Ванкувере эта модель была скорректирована. Градостроители ограничили первый уровень тремя-четырьмя этажами, сжали основания расположенных выше небоскребов и разместили их на таком расстоянии друг от друга, чтобы на фоне линии горизонта были видны только длинные, тонкие стеклянные фрагменты с большим пространством между ними. В таком комплексе почти каждому жителю удавалось полюбоваться природой, а люди внизу на улице тоже могли увидеть ее хоть мельком. На первом уровне располагаются таунхаусы или коммерческая недвижимость, чтобы улицы оставались оживленными, безопасными, со всеми нужными магазинами и объектами сферы услуг, которые делают жизнь такой же удобной, как в Нью-Йорке.
Этот формат завоевал такую популярность (и принес такие выгоды застройщикам), что его название стало нарицательным — «ванкуверизм». Его повторяли во многих городах — от Сан-Диего до Далласа и Дубая. Но никому так и не удалось скопировать «магию» Ванкувера — возможно, из-за отсутствия такой удивительной природы. А может, потому что редко в каком городе преимущества высокой плотности населения превращают в общественное благо.
В отличие от коллег во многих других городах, ванкуверские чиновники, отвечающие за планирование, имеют большие полномочия при рассмотрении новых проектов застройки. Они используют эти возможности, чтобы обеспечить общественную выгоду в обмен на разрешение возвести более высокое здание. Хотите сделать небоскреб на несколько этажей выше? Без проблем, но если создадите для города общественный парк, площадь, детский центр или используете какой-то участок под строительство социального жилья. Так властям Ванкувера удается компенсировать до 80% стоимости новой недвижимости в районах высотной застройки. Высокая плотность населения должна приносить преимущества всем. И чем активнее застраивается город, тем больше уголков природы появляется в нем. В любой точке культурно-делового центра Ванкувера вы всего в нескольких минутах от парка или живописной морской дамбы, которая окольцовывает весь полуостров.
Результаты многочисленных исследований, подтверждающие положительное влияние природы на человека, позволяют сделать вывод, что природные объекты в городе — не роскошь. Это неотъемлемая часть здоровой среды. Человеку нужен ежедневный контакт с природой. Важны даже небольшие «зеленые» вкрапления.
А значит, надо встроить природу в городскую систему и в жизнь горожан на всех уровнях. Да, нужны большие парки, где посетители могут полностью погрузиться в природную среду. Но необходимы и небольшие парки в пешей доступности, а еще совсем маленькие скверы, зеленые газоны, клумбы и живые изгороди. Иначе экосистема будет неполной.
Потребность в природных объектах можно удовлетворить даже при дефиците земли под недвижимость, если власти и горожане изменят свои приоритеты. Наглядный пример — проект, инициированный мэром Сеула Ли Мён Баком. В 2005 году по нему была полностью снесена восьмикилометровая скоростная двухярусная автомагистраль в центре города, вскрыто, оборудовано и украшено русло ручья, который до того тек по подземной трубе. Освобожденный из-под земли Чхонгечхон — вытянутый в одну линию ландшафтный парк площадью 400 гектаров в самом центре города, где можно пройтись вдоль реки. В то лето, когда проект был открыт, его посетили 7 млн человек: они гуляли вдоль ручья, лежали на траве. Вечером и ночью ручей превращается в подиум для нескольких сотен живописно светящихся фонарей. Было столько желающих прогуляться по набережной в вечернем свете фонарей, что городским властям пришлось нанять сотрудников, которые регулировали направление людских потоков с помощью светящихся жезлов.
Здесь вновь появились птицы, рыбы и насекомые, которых не было уже много лет. Благодаря новой скоростной системе автобусного сообщения исчезли автомобили, которые когда-то постоянно устраивали заторы на автомагистрали. Город словно обрел новую душу. Стоит ли удивляться, что мэра ЛИ Мён Бака позже выбрали президентом Южной Кореи.
Владивосток — не Ванкувер и не Сеул, но интересен подход городских властей к архитектуре городов. Повторимся, отчасти благодаря этому люди стремятся жить в этих городах.
Во Владивостоке же продолжаются митинги против точечной застройки из-за нехватки парковочных мест, социальной инфраструктуры и вырубки зеленых насаждений.
Плюсы и минусы «точечной застройки»
Еще один минус для застройщика, занимающегося строительством точечных объектов в сложившемся микрорайоне, по мнению эксперта, это протесты местных жителей. Для того чтобы избежать конфликтов, необходимо провести обсуждение проекта в рамках общественных слушаний. Кроме того, хорошим поводом для снижения негатива со стороны жильцов близлежащих домов послужит обещание девелопера благоустроить и озеленить территорию после окончания строительства либо разместить на первом этаже своего комплекса объекты инфраструктуры, обеспечив свободный доступ к ним.
Для покупателей главное преимущество точечной застройки – это, во-первых, меньшее количество соседей. Во-вторых, жителям не придется жить несколько лет рядом с активной стройкой. Покупатель сразу попадает в давно сложившуюся городскую среду. К минусам стоит отнести, как правило, отсутствие собственной инфраструктуры, которая присутствует в масштабных проектах. Уже действующие детские сады и школы могут быть переполненными.
К минусам можно отнести и небольшую придомовую территорию комплексов точечной застройки в сравнении с масштабными проектами, считают в компания «Лидер-Инвест». Ноглавным недостатком таких проектов в силу их камерности является цена 1 кв. м, которая выше, чем в проектах комплексной застройки аналогичной локации. По данным аналитиков компании Knight Frank разница может составлять в среднем от 15% до 20%.
Если говорить о плюсах и минусах, то по мнению эксперта они лежат на поверхности. Преимущества такого жилья очевидны: удобная транспортная развязка, близость социальной инфраструктуры (школ, садов, больниц и т.д.), нахождение в гуще городской жизни. Как правило, поскольку такие дома ориентированы на обеспеченных покупателей, планировки квартир гораздо более интересные, чем у обычных домов эконом-класса.
Минусы современной «точечной» застройкиВасилий Костин разделил на три блока. Во-первых, «точечная» застройка в подавляющем большинстве случаев дороже. Во-вторых, проект, плохо вписанный в существующее окружение более старых домов, вызывает неприятие к новым жильцам у старожилов. В-третьих, нередки проблемы с подключением и нормальным функционированием инженерно-технических систем.
Где и зачем покупать квартиру в точечных новостройках
И почему такое жилье обычно дороже
У тех, кто застал рынок недвижимости нулевых, словосочетание «точечные новостройки» может вызвать негативные ассоциации: уплотнительная застройка, протесты соседей, желание заработать на каждом клочке земли, «влепив» туда панельку. Сейчас эти характеристики перешли скорее в разряд стереотипов. Уже нет того беспорядка в застройке обжитых районов, поэтому даже точечные проекты обычно возводятся цивилизованно. Редакция IRN.RU разобралась, каковы преимущества и недостатки точечных новостроек, и выяснила, что и почем можно купить.
Больше, чем кажется
В последние годы громче всего говорят о больших комплексных проектах и новых районах, строящихся на территории промзон. Однако точечные новостройки и небольшие ЖК не исчезли с карты Москвы, более того, на рынке представлен достаточно большой ассортимент такого жилья.
По данным базы недвижимости IRN.RU, сейчас в Москве в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД продаются квартиры почти в двух сотнях проектов. Более четверти из них – это отдельные точечные дома, примерно столько же приходится на проекты, состоящие из 2-3 корпусов, почти 15% – на проекты из 4-5 корпусов.
Но в общем объеме предложения доля жилья в точечных проектах заметно меньше. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, на точечную застройку приходится около 10% рынка. В «Азбуке жилья» их объем оценивают в 15-20%. Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в основном точечные новостройки располагаются в центре Москвы.
По данным «Лидер-Инвеста» (группа «Эталон»), чуть менее половины из общего числа небольших проектов относятся к бизнес-классу, около трети приходится на премиальный сегмент и лишь пятая часть – на комфорткласс.
Дорогие «точки»
В отличие от комплексных проектов, при возведении точечных новостроек девелопер обычно почти не обременен необходимостью строить социальную инфраструктуру. Тем не менее квартиры в точечных новостройках обычно дороже, чем в крупных ЖК из множество корпусов.
По словам Марии Литинецкой, разница в цене обычно составляет 5-10%: в среднем примерно 174 000 рублей против 165 000 рублей за метр в массовом сегменте. «В комплексных проектах жилье дешевле, поскольку из-за масштабов затраты девелоперов перераспределяются на большее число квадратных метров. Кроме того, девелоперы таким образом стараются стимулировать покупателей в ранних корпусах, которым придется еще долго жить в окружении стройки».
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что при масштабном строительстве девелоперам очень важен быстрый и постоянный приток финансирования, чтобы покрыть затраты, тогда как в точечных проектах можно продавать квартиры в более спокойном темпе.
При этом точечные новостройки более чувствительны к переходу на проектное финансирование. По подсчетам консалтинговой компании PwC, удорожание строительства для комплексных проектов составит примерно 3,8%, а для точечных – 4,7%.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество точечных новостроек, по словам Марии Литинецкой, скорость реализации всего проекта. Поскольку обычно в таких ЖК возводится всего 1-3 корпуса, они, как правило, сдаются одновременно или с небольшим временным разрывом, поэтому после переезда не придется жить рядом со стройкой.
Кроме того, точечные проекты чаще всего строятся в обжитых районах с готовой инфраструктурой и сложившимся окружением. Вокруг уже есть давно функционирующие школы, а значит, понятно качество образования. Есть необходимые магазины и другие коммерческие объекты.
Среди недостатков, помимо более высокой цены, можно назвать меньший ассортимент квартир. В крупных проектах больше выбор планировок. А если не удалось купить нужную квартиру в текущей очереди, можно подождать следующую. Если же в новостройке всего 1-3 корпуса, а все понравившиеся варианты раскуплены, попытать счастье можно разве что по переуступке, если кто-то из покупателей вдруг решит выставить свою квартиру на продажу. Поэтому в маленьких проектах лучше поторопиться с покупкой, пока есть выбор планировок.
Часто у покупателей возникают опасения, хватит ли существующей социальной инфраструктуры на новых жителей. Теоретически с этим не должно быть проблем. Социальные обязательства девелопера по строительству школ, детских садов и поликлиник зависят не от размера проекта, а от соотношения количества жителей – как новых, так и старых – к количеству мест в существующих инфраструктурных объектах. Поэтому если число новых жителей даже в одной новостройке превысит критическую отметку, застройщик должен будет построить недостающие объекты.
Что предлагается
Сейчас больше всего точечных новостроек в Москве возводит компания «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Когда-то ей достался портфель московских АТС, на месте которых компания начала строить жилые корпуса. Эти точечные новостройки «Лидер-Инвест» объединил под зонтичным брендом «Счастье». Под ним сейчас числится 24 дома в разных районах города, в 15 из них ведутся продажи.
Кроме того, наряду с крупными районами, много небольших ЖК возводит «Донстрой». В основном точечные проекты застройщика относятся к премиальному и элитному классам, но есть и достаточно бюджетное жилье. Например, в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская» стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей – уже с отделкой.
Относительно небольшие проекты есть в портфеле ГК «ФСК». Правда, в данном случае речь идет все же не совсем о «точках» с отдельно стоящими домами, а о проектах на 3-4 корпуса с собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией. Среди них, например, ЖК «Поколение», «Настроение», «Движение. Тушино».
Как уже говорилось выше, в основном точечные новостройки располагаются в самом центре Москвы. И обычно речь об элитных особняках. Но за пределами Садового кольца можно найти не такие клубные и дорогие, но все еще точечные проекты. Например, в Басманном районе Capital Group строит ЖК Bauman House из трех 15-этажных корпусов. Квартиры в нем можно купить от 9,8 млн рублей за 38-метровую студию.
За пределами центра, но совсем рядом с ТТК находится 22-этажный ЖК «Геометрия». В нем цены на 50-метровые однушки стартуют с 10 млн рублей. Более дешевые точечные новостройки стоит искать дальше от центра. Например, в «Доме на Барвихинской» в Можайском районе студию 34 кв. м можно купить уже за 6,9 млн рублей. В ЖК «Фестиваль парк» поблизости от метро «Речной вокзал» стоимость студий начинается от 7,7 млн рублей. Из апартаментов можно присмотреться к МФК «Нахимов». Здесь апартаменты площадью около 40 кв. м можно купит за 5,8 млн рублей. Всего в проекте 3 корпуса.
Точечная застройка что значит
Возведение небольших жилых комплексов в Москве уже мало напоминает массовую хаотичную внутрирайонную застройку девяностых и нулевых годов. Сегодня девелоперы должны придерживаться градостроительных правил и прислушиваться к общественному мнению, чтобы не нарушать эстетику и исторический облик старых районов.
Что такое современная точечная застройка
Точечная застройка — это возведение новых или реконструкция старых зданий внутри обжитых городских районов. Ярким примером классической точечной застройки можно считать жилые комплексы, объединенные под брендом «Счастье», от компании «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Это 23 дома клубного типа, которые возводятся в различных районах Москвы на месте бывших АТС. В их числе — «Счастье на Дмитровке», «Счастье на Волгоградке», «Счастье в Вешняках», «Счастье в Кусково»и другие.
Единичные объекты составляют примерно 25% от общего числа проектов на рынке новостроек. Еще столько же приходится на жилые комплексы, состоящие из 2–3 корпусов. Однако, по оценкам экспертов, доля жилья в точечных проектах не превышает 10–20% от всех лотов. При этом половина предложения приходится на бизнес-класс, 30% занимает премиальная недвижимость, 20% — новостройки комфорт-класса. Также среди комплексов, строящихся в центральных районах Москвы, много апартаментов.
Отличительные особенности точечных жилых комплексов
К общим особенностям точечных жилых комплексов можно отнести следующие характеристики:
— Квадратный метр на 5–10 % дороже, чем в крупных новостройках;
— Представлены преимущественно высокие классы жилья;
— Присутствует развитая внешняя инфраструктура;
— Квартиры рассчитаны на локальный спрос;
— Существуют ограничения по архитектурным решениям, этажности, масштабу застройки в зависимости от района.
Более высокая стоимость квадратного метра обусловлена малыми масштабами строительства и дорогим проектным финансированием. Если в крупных жилых комплексах застройщик может снизить цену за счет типовых решений и массового спроса, то небольшие дома внутри районов строятся, как правило, по индивидуальным проектам, требуют больших затрат и рассчитаны на ограниченный круг покупателей.
Так как жилье возводится в старых и обжитых районах со сложившейся инфраструктурой, от девелоперов, как правило, не требуется строить дополнительные объекты. Вокруг новых домов уже работают детские сады, школы, поликлиники и магазины. Тем не менее правительство города следит за тем, чтобы с появлением новых жителей существующая инфраструктура не испытывала лишней нагрузки. В некоторых случаях власти обязывают строительные компании вместе с новыми домами создавать дополнительные социальные объекты.
Если большие жилые микрорайоны рассчитаны на массового потребителя, то точечные комплексы в большей степени ориентированы на локальный спрос. Основную конкуренцию на рынке составляет вторичная недвижимость в районах застройки.
Среди небольших новых проектов есть как малоэтажные одиночные дома, так и многоэтажные жилые комплексы на несколько корпусов. В любом случае, каждый проект внутригородской застройки требует индивидуального подхода с учетом истории и архитектурного облика района. Новые здания должны гармонично вписываться в окружающее пространство.
Плюсы небольших комплексов
Новостройки в пределах старой Москвы пользуются стабильным спросом у жителей и инвесторов благодаря ряду преимуществ.
Во-первых, такие проекты имеют более короткий срок реализации, чем крупные жилые массивы. Поэтому переехать в новое жилье получится гораздо быстрее. К тому же новоселам не придется жить несколько лет в окружении продолжающейся стройки, как владельцам квартир в первых очередях больших новостроек.
Еще одним бесспорным преимуществом является полноценная социальная, торговая и транспортная инфраструктура. Можно заранее выбрать детский сад и школу с хорошей репутацией, определить оптимальный маршрут до ближайшего метро.
Важное преимущество точечной новостройки состоит в том, что она обеспечивает более высокое качество жизни по сравнению со своим прямым конкурентом — вторичным жильем. В новых домах проектируются квартиры с продуманными просторными планировками, прокладываются современные инженерные коммуникации, применяются высокотехнологичные решения.
Таким образом, владелец получает соответствующее всем актуальным стандартам жилье в престижном районе «старой» Москвы.
Минусы точечной застройки
Основной минус таких жилых комплексов — в относительно высокой цене. На ее формирование влияют престижное расположение, себестоимость строительства, высокий класс жилья. Но благодаря ограниченному предложению квартиры раскупаются быстро.
Поэтому еще одним недостатком небольших жилых комплексов, состоящих из 1–3 домов, можно назвать ограниченное количество доступных лотов и планировок. Часто в таких проектах покупателям приходится выбирать не то, что хочется, а то, что осталось.
Иногда в густонаселенных районах столицы может ощущаться нехватка инфраструктурных объектов. В связи с этим любой новый жилой проект в пределах старой Москвы вызывает жаркие споры и даже протестные настроения местных жителей. Компании, занимающиеся точечной застройкой, обязаны учитывать эти обстоятельства при проектировании новых объектов.
Актуальные предложения на рынке
Среди новых точечных жилых объектов в Москве много элитных особняков и закрытых малоэтажных комплексов, рассчитанных на узкий круг покупателей. Но в сегменте «комфорт» и «бизнес» также есть достойные предложения.
ЖК Fresh у метро «Красногвардейская» предлагает квартиры с отделкой от 6,5 млн рублей. В ЖК «Поколение», расположенном в районе Отрадное, можно купить квартиру от 8 млн рублей, а в ЖК «Настроение»у Лосиного острова однушки продаются от 5,8 млн рублей. В апарт-комплексе «Движение.Тушино»цена на однокомнатные апартаменты начинается от 6 млн рублей.
В жилом комплексе бизнес-класса «Геометрия»в Лефортово можно приобрести просторную однушку площадью 50 кв. м от 10 млн рублей. А в Басманном районе стоит присмотреться к ЖК Bauman House с уникальной архитектурой, где продаются квартиры от 9,8 млн рублей. В ЖК «Фестиваль Парк» в Левобережном можно купить жилье от 7,7 млн рублей. Также стоит обратить внимание на МФК «Нахимов» в Черемушках. Стоимость апартаментов в нем стартует от 5,8 млн рублей.
Современная точечная застройка в старой Москве входит в общий план модернизации и реконструкции городского пространства, как и в любой другой столице мира. Строительство таких жилых комплексов будет продолжаться, но предложение всегда будет ограничено, поэтому лоты будут стоить дороже, чем в крупных типовых новостройках.