Проект межевания территории что это такое простыми словами
Проект межевания территории что это такое простыми словами
ГрК РФ Статья 43. Проект межевания территории
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 43 ГрК РФ
1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.
(в ред. Федеральных законов от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:
1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.
4. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.
5. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:
1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;
2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;
4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);
(п. 4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.
(п. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
6. На чертежах межевания территории отображаются:
1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;
2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;
3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
5) границы публичных сервитутов.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:
1) границы существующих земельных участков;
2) границы зон с особыми условиями использования территорий;
3) местоположение существующих объектов капитального строительства;
4) границы особо охраняемых природных территорий;
5) границы территорий объектов культурного наследия;
6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 538-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.
9. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.
10. В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.
11. В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
12. В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2017 N 455-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
Проект межевания территории
1. Что такое проект межевания территории?
Проект межевания территори и – это документ по планировке территории, который разрабатывается только в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий (ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).
Основной целью подготовки проекта межевания территории (ПМТ) является:
Проект межевания обычно разрабатывается одновременно с проектом планировки территории, который в свою очередь также относится к документации по планировке территории (ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ). Главное отличие названных документов состоит в следующем. Проект планировки территории выделяет элементы планировочной структуры. Тогда как в проекте межевания территории устанавливаются границы земельных участков одного или нескольких элементов (ч. 1 ст. 42, ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).
Как правило, проект планировки территории является основой для проекта ее межевания. При этом допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов. Поэтому проект межевания территории может быть включен в состав проекта планировки территории или составлен отдельным документом (ч. 5, 6 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ).
Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.
В текстовой части проекта межевания территории содержатся:
На чертежах межевания отображается следующая информация:
2. Для чего необходим проект межевания территории?
Проект межевания территории необходим в следующих случаях:
— для образования земельных участков из государственных и муниципальных земель (пп. 1 п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Проект межевания определяет границы образуемых и изменяемых участков, расположенных на территории, в отношении которой он составляется.
Если для территории проект межевания утвержден, образование земельного участка будет проводиться в соответствии с этим проектом. В случае, когда он не утвержден, участок можно образовать в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).
Некоторые земельные участки можно образовать только по проекту межевания территории. Это относится к тем участкам, которые образуются (п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ):
Расположение красных линий нужно учитывать, например, при строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) объектов.
3. Кто должен принять решение и подготовить проект межевания территории?
Для подготовки проекта межевания территории сначала должно быть принято решение, после этого готовится сам проект.
В зависимости от ситуации принимают решение и готовят проект межевания территории следующие уполномоченные органы (ч. 1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ):
В случаях, когда строительство (реконструкция) объекта местного (регионального) значения осуществляется на территории нескольких поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, имеющих общую границу, принять решение и подготовить проект должны органы того муниципального образования поселения (городского округа, района), субъекта РФ, за счет которого будет осуществлять строительство (реконструкция). При этом проводится согласование с органами власти поселений (городских округов, районов), субъектов РФ, на территории которых будут располагаться объекты (ч. 3.1, 4.1, 5.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ).
Вместе с тем, градостроительным законодательством (с 01.01.2017) предусмотрен ряд случаев, когда документация по планировке территории разрабатывается по частной инициативе. Так, решение о разработке документации по планировке может быть принято самостоятельно (ч. 1.1 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ):
1) лицами, с которыми заключены договоры:
2) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;
3) правообладателями земельного участка или недвижимости (одним из таких правообладателей), участвующими в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;
4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
5) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.
Указанные лица при принятии ими решения о разработке документации по планировке территории обеспечивают выполнение соответствующих работ за свой счет.
4. Подготовка проекта межевания территории.
Как правило, для подготовки проекта межевания территории Вам нужно обратиться в уполномоченный орган, за исключением случаев, когда решение о подготовке проекта межевания принимается по частной инициативе.
Уполномоченный орган принимает решение о подготовке документации по планировке территории (в том числе проекта ее межевания) и публикует его в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения в официальных источниках и на своем сайте (при его наличии). После этого Вы можете представить в уполномоченный орган свои предложения по порядку, срокам подготовки и содержанию проекта межевания территории (ч. 1-3 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).
В этом случае подготовить проект межевания территории могут уполномоченные органы самостоятельно, подведомственные им учреждения либо привлеченные для этого по контракту лица, а также Вы сами по собственной инициативе (ч. 8 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ).
Если Вы принимаете решение о подготовке проекта межевания самостоятельно (в предусмотренных законом случаях), обязанность по подготовке проекта возложена на Вас. В течение 10 дней со дня принятия решения направьте уведомление о своем решении главе поселения или городского округа (ч. 7 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить проект межевания территории Вы можете самостоятельно, ограничений для этого нет. Однако для этого требуются специальные познания, поэтому лучше обратиться в специализированную организацию (ч. 1.2 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ).
При подготовке проекта межевания границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков определяются в соответствии с градостроительными регламентами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также другими установленными требованиями к таким участкам, техническими регламентами, сводами правил.
Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий. Возможно использовать материалы, которые получены для подготовки проекта планировки территории, при условии, что не истек срок в 5 лет со дня их выполнения (ч. 1 ст. 41.2, ч. 8 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).
Инженерные изыскания выполняются в целях получения:
1) материалов о природных условиях территории, в отношении которой осуществляется подготовка проекта межевания, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, прогнозов их изменения в целях обеспечения рационального и безопасного использования указанной территории;
2) материалов, необходимых для установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, уточнения их предельных параметров, установления границ земельных участков;
3) материалов, необходимых для обоснования проведения мероприятий по организации поверхностного стока вод, частичному или полному осушению территории и других подобных мероприятий, инженерной защите и благоустройству территории.
1) если достаточно материалов инженерных изысканий, которые размещены в:
Достаточность таких материалов определяет инициатор подготовки проекта межевания территории или Вы сами, если подготовка проекта осуществляется самостоятельно. Сделать это нужно до принятия решения о подготовке проекта межевания (п. 4 Правил выполнения инженерных изысканий);
2) можно использовать ранее выполненные инженерные изыскания, если это позволяет срок давности их выполнения (5 лет для использования материалов, подготовленных для проекта планировки территории).
5. Утверждение проекта межевания территории
Проект утверждается уполномоченным органом. В большинстве случаев таким органом является орган местного самоуправления поселения (городского округа). Если Вы подготовили проект самостоятельно, то направьте его в соответствующий орган (ч. 3.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).
До утверждения проекта орган местного самоуправления (ч. 4-5 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ):
1) осуществляет проверку на соответствие проекта установленным требованиям в течение 20 рабочих дней с даты поступления документов. По ее итогам проект направляется главе поселения (городского округа) либо возвращается на доработку;
2) обеспечивает рассмотрение документации на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняет такую документацию и направляет на доработку. Срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть менее 1 месяца со дня оповещения жителей об их проведении и более 3 месяцев до дня опубликования результатов обсуждений или слушаний и устанавливается уставом муниципального образования или нормативным актом его органа (ч. 11 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).
Общественные обсуждения и публичные слушания не проводятся, если проект межевания составлен (ч. 12 ст. 43, ч. 5.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ):
Если обсуждения или слушания проводились, то орган местного самоуправления с учетом протокола и заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний не позднее чем через 20 рабочих дней со дня опубликования такого заключения принимает решение об утверждении проекта межевания территории или отклоняет такой проект и направляет на доработку ( ч.13, 13.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ ).
Глава может отклонить и вернуть на доработку подготовленный Вами самостоятельно проект межевания (в предусмотренных законом случаях), только если он не соответствует требованиям, указанным в части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ (ч. 12, 13, 13.1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ).
В случаях, когда обсуждения и слушания не проводятся, порядок утверждения проекта зависит от ситуации. Например, при комплексном развитии территории по инициативе правообладателей проект межевания территории проверяется в течение 30 дней со дня его поступления в орган местного самоуправления. По итогам проверки он утверждается либо отклоняется и направляется на доработку (ч. 10 ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ).
После утверждения проекта межевания территории орган местного самоуправления должен:
Если сведения о проекте межевания территории не внесены в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, Вы можете самостоятельно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением (ч. 1 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости).
Проект планировки территории и проект межевания территории
Проект планировки и межевания территории относится к одному из видов градостроительной документации. Часто эти два документа разрабатываются вместе, но могут разрабатываться и в рамках одного проекта. Сделать их можно через администрацию населенного пункта или привлекая сторонние частные компании. К числу последних относится фирма «Инженерная геодезия», где вы можете заказать различные геодезические услуги по лояльной цене.
Что такое проект планировки и проект межевания территории?
В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается, что есть два документа по планированию территории. Первый – это проект планировки, а второй – это проект межевания. Разрабатываться они могут отдельно или одновременно – все зависит от конкретных целей.
Проект планировки территории или сокращенно ППТ представляет собой документ, в котором отображаются элементы планировочной структуры и их развитие. Также тут выделяются отдельные участки, на которых в дальнейшем планируется строительство различных объектов. Основная цель проекта планировки территории – это планирование застройки определенного земельного участка, учитывая все имеющиеся объекты.
Проект межевания территории или сокращенно ПМТ представляет собой документ, который необходим для установления четких границ определенного земельного участка. Топографический план является обязательной частью проекта межевания. В нем указываются границы участков, которые находятся в праве собственности у других владельцев. На основании представленной информации проводится зонирование территории.
Эти два документа в совокупности дают возможность выделить участки с разным статусом и назначением. Например, это могут быть:
· Территория для общего пользования. Это парки, тротуары, скверы и тому подобное.
· Частные земли, которые выделены для определенных целей. Если речь идет об участках с несколькими собственниками, то выделяется доля каждого.
· Территории муниципального значения. То есть отведенные под больницы, школы, сооружения административного значения.
· Участки, на которых планируется строительство линейных сооружений. Это дороги, трубопроводы и тому подобное.
В чем отличие проекта планировки и проекта межевания?
Основное отличие этих двух документов касается детализации представленной информации. В проекте планировки, как правило, представляют крупные территории. Это могут быть и определенные районы населенного пункта. В нем устанавливаются границы земель, при этом независимо от их категории использования. Установленные границы могут в конечном итоге оказаться не фактическими, так как территория не может быть статичной. Другой вариант – старые границы мешают обустройству. Проект планировки применятся именно с целью изменения границ.
Проект межевания более детальный по своей структуре. В нем устанавливаются не только границы общественных территорий, но и границы участков владений граждан. Некоторое данные в двух документах могут совпадать. К примеру, совпадут границы земель общего пользования, участки, отведенные под строительство линейных сооружений, дорог, трубопроводов. В ПМТ в основном содержится информация о межевых границах. На основании ПМТ планируется застройка с учетом отступа от красных линий.
Когда выполняются проекты планировки территории и проекты межевания территории?
Оба проекта относятся к видам градостроительной документации, на основании которой производится планирование застройки и прокладка различных линейных сооружений. В статье 11.3 Земельного кодекса прописывается, когда именно требуется подготовка ПМТ и ППТ. Итак:
· Для земель сельхоз назначения. К числу таких относятся СНТ, дачные товарищества и другое. Земля дачному товариществу выделяется как общий массив, который находится в долевой собственности. Поэтому вся территория находится на учете как самостоятельная одна единица. Но законом разрешено выделить из общей земли части, которые будут обладать собственным кадастровым номером. Для этой процедуры требуется ППТ и ПМТ. В первом документе отобразятся транспортные линии, инженерные коммуникации, объекты общего назначения. А второй документ отобразит конкретные границы определенных земельных участков. Аналогичным образом ситуация обстоит и для земли под ИЖС.
Консультация по услугам, срокам, стоимости
· Если требуется разделить на части один большой участок. К примеру, на территории планируется многоэтажное строительство. Проектная документация оформляется как на здание, так и на благоустройство территории около дома.
· Установление сервитута. Сервитут – это обременение для владельца земли. Но он должен быть выделен и зарегистрирован. Выполнить эту процедур можно только на основе представленной проектной документации.
Как происходит подготовка документов?
Есть два варианта: через администрацию или через частную компанию. Первый вариант не всегда оказывается доступным. Дело в том, что местная власть может просто отказать, ссылаясь на невозможность проведения такой процедуры в соответствии с принятыми локальными актами. И это будет основанием для получения отказа. Проще сразу обратиться в частную компанию. Схема работы с частным подрядчиком или государственной структурой выглядит следующим образом:
· Подготовка технического задания. Сделать это может через отдел градостроительства своего населенного пункта. Там оформляется и заявка. Если разработкой будет заниматься частная компания, то согласованием может заняться как исполнитель, так и заявитель. Как правило, этот этап проходят без затруднений.
· Передача документов уполномоченному лицу. Это глава местной администрации или член Комитета по градостроительству. В пакет документов входят различные правоустановительные документы, генеральный план, схема расположения коммуникаций, топографический план, кадастровая выписка. Конечно, список документов может отличаться в зависимости от ситуации.
· Анализ представленных документов. Специалисты анализируют информацию, в итоге числе и полученную из открытых источников. Учитываются дополнительные данные, в том числе и экологическая ситуация в районе, наличие архитектурных объектов и другое. В случае принятия положительного решения работа продолжается.
· Разработка проектов. На картографической основе делается топографический план. При этом указываются границы участка. Если, к примеру, разработка ведется для строительства многоэтажного дома, то тогда внешними будут границ земли, которая планируется под застройку, включая и домовые территории. Кроме чертежей присутствует и текстовая часть.
· Согласование на публичных слушаниях. После прохождения этого этапа проводят согласование с водоканалом, электросетями, газовой службой.
Сколько по времени готовятся проекты планировки территории и межевания территории?
Вне зависимости от того, обратитесь ли вы за проектами в частную компанию или администрацию своего района сроки выполнения будут достигать четырех месяцев. Влияют на ситуацию множество факторов, на которые, увы, подрядчик и заказчик, повлиять никак не могут. Но частные компании всегда прописывают в договоре, в какой срок будут выполнены работы, поэтому вы можете знать точную дату изготовления проектов планировки территории и межевания заранее.
Сколько стоит разработка проектов?
Стоит отметить, что стоимость услуги разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории различается в зависимости от того, через какие инстанции вы намерены их делать. Так при разработке проектов через администрацию населенного пункта, платить ничего не нужно будет. Все финансовые затраты ложатся на муниципалитет города. Однако, этот путь не всегда приводит к результату. Дело в том, что многим гражданам и частным лицам отказывают в разработке проектов на бесплатной основе. Ссылаются на то, что у администрации просто нет средств. Или же администрация говорит, что готова выполнить проекты. Но придется подождать, пока появятся средства на их исполнение.
Если заявитель обращается в частную компанию, то тогда оплату он производит самостоятельно. Точную стоимость определить невозможно, так как она зависит от ряда факторов, в том числе и масштаба работы, сложности ее выполнения и тому подобного. Также цена зависит и от целей подготовки пакета документов. Более детально ответить на вопросы может специалист «Инженерной геодезии».