фоновая высота что это такое
Основные термины и определения
В режимах используются следующие термины и определения:
Археологические исследования –выявление и научное изучение объектов археологического наследия, включающее полевые (разведки, раскопки, надзор, в том числе подводные исследования) и кабинетные работы, проводимые в научных, охранных и учетных целях.
Археологические разведки – научное обследование с целью обнаружения и первоначального полевого изучения новых памятников археологии или уточнения информации о уже известных (уточнение топографии, мощности культурного слоя, его характере и датировке).
Археологические раскопки – всестороннее исследование памятников археологии, проводимое по специальной методике, ручным инструментом, широкой площадью, с точной фиксацией топографии и стратиграфии культурного слоя, сооружений и вещественного материала.
Археологический надзор – производство археологических наблюдений на участке культурного слоя при снятии позднейших наслоений, при замене инженерных коммуникаций по старым трассам, при наличии засыпанных ям, котлованов, старых фундаментов, не представляющих научного или историко-культурного интереса и т.п., допускающее использование строительной техники.
Археологический слой (исторический культурный слой) – отложения антропогенного происхождения, содержащие артефакты, остатки зданий и сооружений, другие следы деятельности человека.
Акцент (высотный) – архитектурный элемент здания (купол, башня, фронтоны и т.д.), возвышающийся над основным объемом здания не более чем на 1/4 его высоты, организующий композицию как самих зданий, так и открытых городских пространств.
Виды городского ландшафта – общепризнанные композиционно завершенные виды в сложившихся устойчивых секторах обзора.
Внутриквартальная застройка – здания, находящиеся внутри квартала вне зоны видимости с открытых городских пространств и примыкающих улиц.
Высота зданий (строений) – высота зданий (строений), измеряемая от дневной поверхности земли до наивысшей точки здания (строения); высота до карниза здания (строения) – высота вертикальной плоскости фасада здания (строения).
Диссонирующая застройка – отдельные объекты или группа объектов, расположенные в сложившейся исторической среде, которые в соответствии с заключением историко-градостроительной экспертизы по своим параметрам или архитектурному решению не соответствуют характеристикам исторической среды.
Доминанта (высотная) – здания (строения), превышающие окружающую застройку более чем на 1/4 ее высоты, расположенные в композиционно значимых градостроительных узлах и организующие пространства.
Здания специального назначения –здания, сооружения инженерного и (или) технического назначения (в том числе, пожарные части, котельные с трубами) с габаритами, заданными техническими, санитарными или иными нормами.
Зоны охраны объектов культурного наследия – территории, сопряженные с территорией объектов культурного наследия, на которых устанавливаются режимы использования земель, обеспечивающие сохранность объектов культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
Зона охраняемого природного ландшафта – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Историко-градостроительная экспертиза – научно-исследовательская работа, содержащая вывод и заключение о соответствии планируемых работ требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, проводимая на основании задания государственного органа охраны объектов культурного наследия, организацией имеющей лицензию федерального органа государственной власти РФ уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
Исторические здания – здания (строения) различных исторических периодов (в исторически сложившихся центральных и пригородных районах – построенные до 1917 года, в остальных районах – до 1957 года), не состоящие на государственной охране как объекты культурного наследия.
Исторический облик исторического здания – сложившийся внешний облик здания, включающий поздние локальные изменения архитектурного облика фасадов и габаритов (в том числе надстройки) не нарушающие общего архитектурно-художественного решения исторического здания, существовавшего на период его создания.
Исторический планировочный каркас – устойчивая и ценная система исторических дорог, улиц, набережных и площадей.
Исторически ценные градоформирующие объекты – планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой, соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными), объемно-пространственная структура, фрагментарное и руинированное градостроительное наследие, форма и облик зданий и сооружений, объединенных масштабом, объемом, структурой, стилем, материалами, цветом и декоративными элементами, соотношение с природным и созданным человеком окружением, различные функции исторического поселения, приобретенные им в процессе развития, а также другие ценные объекты.
Комплексная реконструкция квартала – реконструкция зданий, сооружений, инженерных сетей и благоустройство территории квартала с несформировавшейся или утраченной исторической средой, выполняемые по единому проекту.
Модуль лицевых фасадов – средняя величина протяженности фасадов вдоль уличного фронта, соответствующая историческому межеванию.
Открытое городское пространство – пространство площадей, улиц, бульваров, скверов, акваторий, набережных, ограниченное объемами застройки или зеленых насаждений.
Охранная зона объектов культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Панорама – вид городского и природного ландшафта, открывающийся с площадок и путей обзора.
Разрушенный археологический слой – исторический культурный слой, структура которого нарушена в результате земляных работ, проводившихся до начала археологических исследований.
Регенерация историко-градостроительной среды– восстановление методами реконструкции и строительства утраченных ценных качеств исторической среды: элементов планировочной и объемно-пространственной структур, композиционных принципов, стилевых характеристик.
Спасательные археологические раскопки- –раскопки, производимые в первоочередном порядке на объектах археологического наследия, которые находятся под угрозой разрушения при производстве строительно-хозяйственных работ, или воздействии иных антропогенных и природных факторов.
Среда в градостроительстве – совокупность неразрывно связанных элементов: природный и городской ландшафт, планировочная структура, застройка, озеленение и благоустройство.
Средовые зоны – территории, обладающие однородными характеристиками исторической среды.
Стилистические характеристики – отличительные особенности: творческого метода, архитектурного направления, школы, объемно-пространственного и конструктивного решения, тектоники фасадов, элементов декора.
Территория объекта культурного наследия – исторически сложившийся земельный участок, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия, граница которого устанавливается на основе исторических границ и с учетом предметов охраны.
Территория с несформировавшейся застройкой – территория, застройка которой имеет неорганизованный, незавершенный характер.
Уличный фронт застройки– здания, либо их части, визуально связанные с открытыми городскими пространствами и находящиеся на линии застройки.
Фоновая застройка – застройка, высота и архитектурное решение которой являются нейтральными по отношению к объектам культурного наследия и доминантам и обеспечивают благоприятные условия их восприятия.
Участок под строительство МЖК, с ГПЗУ, эскизным проектом, в посёлке Лисий Нос
Лес на территории ЗУ
Охранная зона инженерных сетей
Материалы эскизного проекта
Схема планируемого местположения объекта
Корпус 1,5 (зеркально) – фасад в осях
Корпус 2.1: 4.1 (зеркально) – фасад в осях
Корпус 2.2, 4.2 – фасад в осях
Корпус 3 – фасад в осях
Корпус 1 – план автостоянки
Корпус 1 – план 1 и типового этажей
Корпус 2.4 (зеркально) – план автостоянки
Корпус 2.4 (зеркально) – план 1 этажа
Корпус 2.4 (зеркально) – план типового этажа
Корпус 3 – план автостоянки
Корпус 3 – план 1 этажа
Корпус 3 – план 2 этажа
Корпус 3 – план типового этажа
Корпус 5 – план автостоянки
Корпус 5 – план 1 и план типого этажей
Схема расположения участка
Вспомогательные виды использования ЗУ
Базовый вариант застройки
ТЭП жилого комплекса по очередям – базовый вариант
ТЭП ЖК в расширенном варианте
Социально-культурное и бытовое обслуживание населения
Показатели по водопроводу, канализации и водоснабжению в базовом варианте
Показатели по водопроводу, канализации и водоснабжению в расширенном варианте
Расходы дождевых вод
Расчёт электрических нагрузок в базовом варианте
Расчёт электрических нагрузок в расширенном варианте
Расчёт потребности котельных в топливе
Расчёт потребности в топливе блочно-модульной котельной
Потребности в бетоне
Потребности в бетоне
Заключение по газоснабжению
Земельный участок площадью 4.37 га для возведения жилого комплекса, с эскизным проектом и ГПЗУ, в посёлке Лисий Нос
Расположение
Санкт-Петербург, Приморский район, посёлок Лисий нос, Зелёный проспект, д.2
Правовая характеристика
1. Земельные участки
Площади участков
Категория: земли населённых пунктов
Разрешённое использование:
Вид права: земельные участки в собственности юридического лица
Обременения/ограничения
Обременений и ограничений по имущественному статусу участка нет.
2. Здания и сооружения
Ранее на территории участка находились 18 зданий и сооружений
Все дома признаны непригодными для эксплуатации и подлежащими сносу. 4 из них уже снесены и сняты с учёта Росреестра.
В границах участка, остались:
Среди них – объекты капитального строительства:
Снос строений планируется после получения разрешения на строительство.
Вид права: ОКС и постройки в собственности юридического лица
Документация
Водоснабжение и водоотведение – согласовано с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».
В 2020 году были получены новые ТУ по энергоснабжению.
Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ
Участок включён в границы зоны жилой застройки:
Эскизный проект
Проектируемый комплекс представляет собой единую структуру четырехэтажных жилых секций с пятым мансардным этажом, образующих систему внутренних дворов с цветниками и игровыми площадками. В проекте предусматривается подземный двухуровневый паркинг.
Многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями:
количество корпусов – 7:
Запроектированы:
Баланс территории
Баланс территории ДОУ
Планируемые ТЭП жилого комплекса
В 2018 году в рамках разработки предпроектной документации был подготовлен архитектурно-градостроительный облик объекта (АГО).
По предварительным оценкам, на участке:
Продаваемая площадь комплекса (без учёта парковочных мест) – ориентировочно 72 980 м 2 :
ТЭП жилого комплекса
Архитектурно-планировочная и функционально-пространственная структура территории
Развитие территории предполагает решение следующих задач
Проектируемый комплекс – единая структура семи 4-этажных жилых секций с пятым мансардным этажом.
Состав комплекса
Хранение личного автотранспорта – в подземных гаражах, расположенных под дворовыми территориями (вне пятен застройки).
На территории проектирования, в том числе на эксплуатируемой кровле гаражей, расположены:
В первые и подвальные (цокольные) этажи здания вдоль Зелёного проспекта встроены нежилые помещения общественного назначения общей площадью не менее 3 750 м 2 :
Подъезд к проектируемому жилому комплексу (в том числе въезд/выезд подземного паркинга) – со стороны Зелёного проспекта.
Через местные проезды – коммуникационные связи территории с прилегающей с северо-востока застройкой бывшего жилого городка ПО «Балтийский судостроительный завод им. Орджоникидзе».
Варианты объёмно-планировочного решения жилого комплекса
На предпроектном этапе параллельно разрабатываются 2 варианта объёмно-планировочного решения жилого комплекса:
1. Базовый вариант
Общий вид объёмно-планировочного решения базового варианта застройки представлен в разделе «документы».
Базовое предпроектное решение соответствует нормативным действующим требованиям:
2. Объёмно-планировочное решение для альтернативного (расширенного) варианта
Рассмотрена возможность увеличения полезной жилой площади – за счёт застройки дополнительных 5 жилых секций в северо-западной части комплекса с частичным использованием территории участка, ранее предназначенного для обеспечения встроенного ДДУ.
Учитывая, что в базовом варианте размещение на территории ЗУ нормативного количества м/м (при меньшей площади жилья) полностью используется резерв дворовых территорий, дополнительные места для парковки необходимо искать на внешнем ЗУ с доступностью до 500 м.
Такой участок есть (в собственности). Площадь 0.28 га, Расположен он на расстоянии 300 м.
В соответствии с действующими ПЗЗ, такой вариант должен быть предусмотрен проектом планировки территории.
Согласно требованиям ТСН 31-324-2002, пункты 6.1, 6.4, а также пункты 2.1.2, 2.1.7 СанПиН 2.4.1.1249-03, размещение участков ДДУ на эксплуатируемых кровлях подземных гаражей:
Данный вариант подтверждает потребность в дополнительной парковочной территории:
Собственник объекта располагает такой возможностью – имеет в потенциальном запасе ЗУ площадью 0.21 га, расположенный на расстоянии 300 м от территории комплекса.
Принципиальные особенности расширенного варианта
Всего предварительно предусматривается 5 этапов (очередей) освоения территории по базовому варианту.
Примечание
Открытые стоянки включают количество м/м, размещаемых на проездах вокруг застройки и на стилобатах.
Всего предварительно предусматривается 6 этапов (очередей) освоения территории по расширенному варианту
Инженерно-техническое обеспечение объекта
1. Водоснабжение и водоотведение
Существующее положение
Проектируемое бытовое водоснабжение и водоотведение
При расчёте водопотребления (водоотведения) по жилому дому со встроено-пристроенными помещениями численность проживающих определялась исходя из нормы 24 м 2 на человека ( п.п. 11.8 и 11.2. ТСН-30-305-2002 и СНиП 2.04.02-84 (в ред. СП 31.13330.2011).
В соответствии с перспективными показателями Генерального плана Санкт-Петербурга, количество жителей по проектируемой территории определяется из расчёта 30 м 2 жилой площади на человека.
Удельный градостроительный норматив водопотребления жилого фонда согласно ТСН-30-305-2002 (400 л/чел*сутки) существенно завышен как относительно градостроительных норм г. Москвы ТСН-30-304-2000 (235 л/ чел/сут), так и относительно находящегося в стадии согласования и утверждения проекта аналогичных норм для Санкт-Петербурга (250 л/чел/сут).
Исходя из рекомендаций СНиП 2.04.02-84 (в ред. СП 31.13330.2011) «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения», а также КЭиИО Правительства Санкт-Петербурга в качестве предварительного варианта исходных данных для последующих этапов проектирования системы водоснабжения территории определим потребность в водопотреблении исходя из показателя
Данные расчётов бытового водоснабжения и водоотведения приведены по основному и расширенному вариантам – см. документы.
2. Теплоснабжение
Для теплоснабжения комплекса строительство блочно-модульной газовой котельной.
Её размещение, независимо от тепловой мощности, требует установления санитарно-защитной зоны от жилой застройки не менее 50 м. Это существенно ограничивает возможности увеличения площади основного здания ( пункт 4.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»).
Применение крышных или пристроенных котельных ограничено их допустимой тепловой мощностью не более 3 МВт, в то время, как для проектируемого комплекса, как показывают дальнейшие расчёты, необходима существенно большая тепловая мощность.
В случае отказа от автономной отдельно стоящей котельной на участке застройки следует рассмотреть следующие возможные варианты организации теплоснабжения и ГВС:
Во всех рассматриваемых случаях расчётный расход газа практически эквивалентен. Расчёт теплопотребления проектируемой застройки производится на основе нормативов, ТСН-30-305-2003, ТСН-30-304-2000, а также рекомендаций СНиП 2.04.07-86*
Градостроительные нормы ТСН-30-305-2003 существенно завышены, так как учитывают теплопотери в протяжённых теплотрассах.
Так как территориальными нормами ТСН-30-305-2003 теплопотребление нежилых и общественных зданий не определяется, данный норматив, согласно показателям проектов-аналогов и рекомендациям ТСН 30-304-2000:
Удельный расход тепла на 1 м 2 отапливаемых подземных гаражей при поддерживаемой минимальной температуре Tn = + 50 С определяется исходя из опыта рабочего проектирования подобных объектов в Санкт-Петербурге.
Резюме
Конкретные технические решения по блочно модульной котельной, или иным вариантам, в том числе по системе газоснабжения, будут приняты на следующих стадиях проектирования в случае получения разрешения на автономный источник теплоснабжения.
3. Электроснабжение
Проектируемая система электроснабжения перспективной застройки
4. Связь
Предусматривается обеспечение объекта нового строительства
В основу расчёта ёмкости телефонной и радиотрансляционной сети объектов нового строительства положены данные о количество квартир и численности работающих (одна квартира – один телефон – одна радиоточка).
Обеспеченность телефонами и средствами проводного радиовещания объектов нежилой недвижимости определяется по проектам-аналогам.
Окончательное уточнение параметров телефонизации и проводного радиовещания производится непосредственно на этапе разработки проектной документации по объектам нового строительства.
Предварительный расчёт числа телефонов (ТФ) и радиоточек (РТ) по объектам нового строительства представлен ниже.
Согласно типовым техническим условиям ОАО «Телекомпания Санкт-Петербургское кабельное телевидение», подключение осуществляется к оптическому узлу сети кабельного телевидения Приморского района.
При разработке проектной документации (на следующей стадии проектирования) необходимо предусмотреть:
При проектировании СКТ необходимо использовать оборудование в соответствии с «Правилами применения оборудования систем телевизионного вещания» (приказ Минсвязи России №7 от 24.01.2008).
Полоса пропускания оборудования 5 – 862 МГц.
Поставка услуг Интернета, цифровой ISDN-телефонии, а также цифрового абонентского интерактивного телевидения предусматривается за счет уплотнения проводных абонентских пар по ADSL технологии.
Абонентские комплекты ADSL устанавливаются в квартирах и подключаются к абонентским вводам через разделительные фильтры (сплиттеры).
В соответствии с типовыми условиями присоединения к сети проводного радиовещания и РАСЦО населения Санкт-Петербурга для организации централизованного оповещения проектируемой территории с планируемым количеством радиоточек равным 1 004 шт. предварительно требуется создать следующий комплекс технических средств:
5. Газоснабжение
Предусматривается газоснабжение объекта для обеспечения функционирования крышных котельных:
согласно ТУ газоснабжающей организации (ООО «Петербурггаз»).
Особенности
Условия продажи
Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров – по официальной заявке
Стоимость
пересчитать в: долл евро
Внимание! Здесь указана ориентировочная цена и параметры объекта. Пожалуйста, уточняйте информацию по телефону, e-mail или через форму обратной связи.